Adquisición de la Propiedad
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Adquisición de tierras
La adquisición de tierras es el proceso de comprar un pedazo de tierra. La motivación de la adquisición de tierras puede ser variada; tal vez como una inversión alternativa a las acciones, como punto de partida de un proyecto de autoconstrucción, para desarrollarse en una fecha posterior, etc.
Al igual que en otras formas de adquisición, se aplica la regla del caveat emptor, que obliga al comprador a realizar una investigación exhaustiva para determinar los posibles riesgos o problemas.
El costo (o coste, como se emplea mayoritariamente en España) de un terreno depende de factores como: el deseo del vendedor de vender, la ubicación, el tamaño, la forma, la accesibilidad, la proximidad a la infraestructura y las conexiones de transporte, el estado general del mercado inmobiliario, si tiene o es probable que reciba permiso de planificación (véase más en esta plataforma general) y así sucesivamente. El término “valor de uso existente” se refiere a lo que vale la tierra en su forma actual, mientras que el “valor de esperanza” se refiere a lo que vale basándose en la expectativa de obtener el permiso de urbanización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).Entre las Líneas En general, la tierra que tiene permiso de planificación (véase más en esta plataforma general) para el desarrollo tiene un valor más alto que la tierra que no lo tiene.
Los métodos de adquisición de tierras incluyen:
- A través de una obligación basada en el consentimiento: Un regalo, un acuerdo de fideicomiso, un acuerdo de contrato, etc.
- Fideicomiso resultante o constructivo: Reconoce la contribución (financiera o de otro tipo) que un individuo ha hecho a la tierra y/o a la propiedad en ella.
- Aseguramiento: Un reclamo de impedimento de propiedad es una manera de que las personas adquieran derechos sobre la tierra si los tratos con un propietario no han cumplido con un contrato.
- Posesión adversa: Una reclamación de un derecho sobre la tierra si ha sido habitada el tiempo suficiente. Si una persona ha estado en posesión de la tierra durante 12 años, puede adquirir un título legal sobre ella.
- Compra obligatoria: Ponerla a disposición de obras públicas como la construcción de infraestructuras, servicios públicos o urbanizaciones.
Las opciones para encontrar un terreno para adquirir incluyen:
- Publicidad.
- Ofrecer una tarifa de búsqueda.
- Herramientas de búsqueda y foros en línea.
- Agente inmobiliario especializado o agente de bienes raíces.
- Acercarse a los propietarios de terrenos designados para uso residencial en los planes de desarrollo local.
- Analizando fotografías aéreas y mapas a gran escala que podrían revelar posibles parcelas de relleno, como por ejemplo; grandes jardines traseros, terrenos baldíos o zonas industriales abandonadas.
Propiedades mal construidas y de bajo valor que podrían valer la pena comprar por el valor del terreno. - Promotores locales que podrían tener parcelas individuales para la venta.
- Subastas de terrenos.
- Autoridades locales que pueden tener parcelas de tierra que están dispuestas a vender con fines de desarrollo.
- Las empresas de servicios públicos pueden tener excedentes de tierra para la venta.
- Consultas privadas a casas particulares, por ejemplo, que pueden tener grandes jardines que los propietarios están dispuestos a vender para fines de desarrollo.
Antes de la adquisición, un agrimensor debe realizar un estudio completo y adecuado de la tierra. Los estudios de viabilidad pueden ayudar a determinar la utilidad del sitio e identificar cualquier posible problema que pueda surgir.
Se debería designar a un profesional del derecho para que supervise la adquisición de terrenos, aunque en general, la compra de terrenos es menos complicada que la compra y venta de propiedades.
Aviso
No obstante, un abogado especializado en transacciones de tierras podrá determinar las cuestiones relativas a los permisos, los límites, los derechos de paso, el derecho a la luz, las cuestiones relativas al ruido, etc. También se encargará de comprobar que el terreno tiene un título claro (es decir, que está legítimamente en venta), y que la documentación legal relativa al lugar es exacta y correcta.
Revisor: Lawrence
Adquisición de la propiedad de la vivienda: El Derecho de Compra en Inglaterra
Los orígenes de la vivienda pública en el Reino Unido se remontan al siglo XIX, pero sólo después de 1919 las subvenciones del gobierno central permitieron el desarrollo de importantes viviendas municipales. Entre 1914 y 1938 se construyeron en Inglaterra un millón de viviendas municipales. Pero no todas las autoridades locales fueron constructoras entusiastas e incluso las que construyeron no siempre aceptaron que los ayuntamientos se mantuvieran en el negocio de proporcionar viviendas. Algunos críticos consideraban indeseable la participación municipal en la provisión de viviendas y en la gestión de la propiedad. No es de extrañar que algunos ayuntamientos exploraran la posibilidad de vender sus viviendas. La legislación había incluido una disposición para tales ventas, pero como los ayuntamientos habían recibido subvenciones del erario público, cualquier venta requería el consentimiento del Ministerio de Sanidad. Éste rara vez se obtiene. Se llevaron a cabo un pequeño número de ventas, pero muchas fracasaron porque los precios eran demasiado altos para atraer a los compradores y el Consejo de Salud no estaba dispuesto a aprobar las ventas de bajo valor.
Las ventas ocasionales entre 1919 y 1939 se detuvieron por las restricciones de la guerra y los gobiernos laboristas posteriores a 1945 se resistieron a las propuestas de venta. El gobierno conservador elegido en 1951 modificó el enfoque. La Ley de la Vivienda de 1952 derogó el requisito de la Ley de la Vivienda de 1936 de que la autoridad local obtuviera el mejor precio en la venta y otorgó poder para restringir la reventa o el realquiler. A continuación, el Ministro de la Vivienda y el Gobierno Local proporcionó la primera de una serie de autorizaciones generales, publicadas entre 1952 y 1979. La preocupación por la posible infravaloración de los bienes públicos era constante; los responsables políticos buscaban una base adecuada para determinar los precios de venta. Esto se resolvió en 1967, con la insistencia en la fijación de precios basada en el valor de mercado que se ha aplicado desde entonces.
El Partido Conservador se había comprometido a introducir el derecho de compra antes de que Margaret Thatcher se convirtiera en líder del partido.Entre las Líneas En 1974 ya se había implantado en gran medida, pero no resultó ser una ventaja en las dos elecciones generales de ese año debido a los elevados tipos de interés y de amortización de las hipotecas, así como al crecimiento del patrimonio neto negativo a medida que caían los precios de la vivienda. La derrota electoral retrasó la política en lugar de actuar como catalizador.
Después de las elecciones de mayo de 1979, un nuevo gobierno conservador elaboró una legislación para establecer el derecho a la compra, pero, dado que no se convertiría en ley hasta octubre de 1980, también revisó el consentimiento general (mayo de 1979) para permitir las ventas con descuentos más elevados que los propuestos en la nueva legislación. El número de ventas realizadas al amparo de esta autorización general superó los niveles anteriores. Entre 1952 y 1980 se vendieron más de 370.000 viviendas del sector público en Inglaterra y Gales. Casi un tercio de ellas fueron en 1979 y 1980 y es evidente que los mayores descuentos generaron y habrían seguido generando mayores ventas sin que existiera el Derecho a la Compra.
El derecho de compra en 1980-1997
El Derecho de Compra (RTB), destacado en el manifiesto conservador de 1979, fue introducido por la Ley de Vivienda de 1980 en Inglaterra y Gales y por la Ley de Derechos de los Arrendatarios de Vivienda, etc. [Escocia] de 1980; una ley independiente de derechos de los arrendatarios. (Escocia) de 1980; en Irlanda del Norte existe un régimen de venta de viviendas independiente que presenta pequeñas diferencias. Esta legislación estableció un derecho legal para casi todos los inquilinos seguros de tres años de antigüedad y se aplicó a casi todas las propiedades en las que el propietario era un consejo, una nueva ciudad, una asociación de viviendas no benéfica u otro organismo del sector público.
El procedimiento legal para la venta de viviendas en propiedad absoluta y de pisos en arrendamiento limitaba en gran medida la variación local sobre la aplicación y el Secretario de Estado tenía poderes muy fuertes para supervisar e intervenir. El precio de venta era una valoración de mercado descontada que tenía en cuenta los años de arrendamiento de la vivienda en cuestión: a partir del 33% (por tres años), se incrementaba en un 1% por cada año adicional, hasta un máximo del 50%. Además, existía un máximo en metálico (inicialmente 50.000 libras) que no podía superarse sean cuales sean los años de arrendamiento.Entre las Líneas En efecto, la fórmula se refería a un porcentaje del valor o a un máximo en metálico, el que fuera menor, y siempre que no situara el precio por debajo del mínimo histórico. Si la reventa se producía en un plazo determinado (inicialmente 5 años) se exigía la devolución proporcional del descuento. Había un derecho legal a una hipoteca, condiciones detalladas para las viviendas construidas para los hogares de ancianos o discapacitados y (en gran medida ineficaz) acuerdos para restringir la reventa de propiedades en las zonas rurales designadas en el interés de los residentes locales.
Aunque el derecho a la compra tiende a presentarse como una política integrada y sin fisuras, en realidad se trataba de dos elementos clave separados. El primero, la concesión del derecho de compra a los inquilinos, se mantuvo sin cambios en los años posteriores a 1980. El segundo consistía en determinar el precio de cada vivienda, incluidos los posibles niveles de descuento y los límites máximos.
Informaciones
Los descuentos elevados sin el derecho de compra habían generado importantes ventas en 1979 y 1980 y, sin duda, habrían seguido haciéndolo después. Los mayores descuentos introducidos periódicamente después de 1980 impulsaron las ventas, mientras que las restricciones posteriores sobre los descuentos máximos las redujeron.
El RTB fue muy publicitado y se hizo atractivo por la expectativa de que los alquileres aumentarían. Tras un cierto nerviosismo inicial, las sociedades de construcción se convirtieron en prestamistas dispuestos y más de nueve de cada diez ventas de RTB se financiaron con préstamos del sector privado. Esto redujo la importancia del derecho a una hipoteca y generó inmediatamente unos ingresos más importantes para el gobierno de lo que se había previsto. Los ingresos de capital acumulados con esta política resultaron ser mayores que con cualquier otra política de privatización. Sin embargo, desde el principio se impusieron restricciones al uso de los ingresos por parte de las autoridades locales, que en gran medida revirtieron en el Tesoro. Lo más importante es que no había ningún compromiso de utilizar los ingresos de capital para la vivienda ni ninguna política de sustitución de las viviendas vendidas.
Aunque el derecho de compra se mantiene en Inglaterra desde 1980, en julio de 1983 se preveían modificaciones y el consentimiento general se modificó antes de la nueva legislación. La Ley de control de la vivienda y la construcción de 1984 estableció el derecho a la compra de un contrato de propiedad compartida, ordenó los detalles técnicos, colmó las lagunas de la legislación original y aumentó su ámbito de aplicación. Se incluyeron más viviendas para personas discapacitadas y se amplió de forma general a los consejos de condado y a los sucesores. Se incluyeron unos 50.000 inquilinos más al ampliar la RTB a algunos inmuebles en los que los propietarios del sector público no eran dueños de la propiedad. También se amplió el RTB a unos 250.000 inquilinos de sólo 2 años de antigüedad y se aumentó el descuento máximo al 60% (32% para 2 años de arrendamiento; 60% para 30 años).
Los cambios que se introdujeron en el RTB antes de 1997 tenían por objeto, en gran medida, hacer más atractiva la política. Las ventas de pisos habían quedado rezagadas con respecto a las de casas, lo que contribuyó a la decisión de introducir tipos de descuento diferenciados en 1986, en virtud de la Ley de Vivienda y Planificación. Los nuevos descuentos para las casas eran del 32% para 2 años de alquiler, aumentando un 1% por cada año adicional hasta un máximo del 60% (después de 30 años).
Informaciones
Los descuentos para los pisos comenzaban en el 44% (2 años) y progresaban en un 2% por cada año adicional hasta un máximo del 70% (después de 15 años). El periodo de reembolso de los descuentos también se redujo de 5 a 3 años. Los ministros que propusieron estos cambios se refirieron a los problemas del centro de la ciudad y a las insuficiencias del antiguo sector burocrático y monopolístico de la vivienda pública. La política consistía ahora en desmantelar el legado de las viviendas municipales y los Housing Action Trusts. Para ello, se introdujo la transferencia de existencias a las asociaciones de vivienda (con un derecho de compra preservado sólo para los inquilinos existentes). Los mayores descuentos generaron más ventas de pisos, pero pusieron de manifiesto el desconocimiento de los derechos y obligaciones de los arrendatarios entre los compradores y sus asesores, así como la inexperiencia de las autoridades locales en la gestión de los arrendamientos.
Las quejas sobre la gestión de los inmuebles arrendados y las cargas de servicio, así como las dificultades para revender los pisos RTB, porque los prestamistas se mostraban reacios a conceder hipotecas, dieron lugar a intervenciones gubernamentales en favor de los arrendatarios RTB. La Ley de la Vivienda de 1988 introdujo una compensación para los inquilinos cuyos propietarios se demoraban en el cumplimiento de sus obligaciones y eliminó el límite de coste para las propiedades de más de ocho años. La Ley de Reforma del Arrendamiento, la Vivienda y el Desarrollo Urbano de 1993 suprimió el derecho a la hipoteca, el aplazamiento de la compra y los contratos de propiedad compartida.
Asociaciones de viviendas
El Manifiesto Conservador de 1979 había propuesto el derecho a la compra para los inquilinos de los ayuntamientos, las nuevas ciudades y las asociaciones de viviendas.
Pormenores
Las asociaciones de viviendas habían recibido subvenciones del gobierno y, por tanto, debían estar sujetas al mismo régimen que las autoridades locales. Aunque la Cámara de los Comunes aprobó estas propuestas, la Federación Nacional de Asociaciones de la Vivienda movilizó el apoyo de la Cámara de los Lores (incluidos los pares conservadores asociados a las asociaciones de la vivienda) para salvaguardar el derecho de las organizaciones benéficas a mantener sus activos a perpetuidad.
Detalles
Las enmiendas aprobadas en la Cámara de los Lores excluyeron a los inquilinos de las asociaciones benéficas de vivienda de las Leyes de Vivienda de 1980. Aunque no surgieron más propuestas para ampliar el derecho de compra a los inquilinos de las asociaciones de vivienda hasta 2015, los inquilinos de las asociaciones de vivienda podían aprovechar las medidas de propiedad de viviendas a bajo coste y el derecho de adquisición (Ley de Vivienda de 1996) que confería a los inquilinos de las asociaciones de vivienda que cumplían los requisitos el derecho a comprar su vivienda con un descuento. Más de 3.000 viviendas fueron compradas bajo el Derecho de Adquisición entre 1998-99 y 2013-14 en Inglaterra.
La exclusión de las asociaciones de viviendas benéficas del derecho de compra afectó a unos 400.000 de los 5,5 millones de inquilinos de alquiler social en Inglaterra en 1980.Si, Pero: Pero su importancia creció a medida que las asociaciones de vivienda se expandieron con la financiación (o financiamiento) privada y las transferencias de existencias de las autoridades locales. El gobierno permitió a las asociaciones de vivienda acceder a la financiación (o financiamiento) privada alquilando sus viviendas como arrendamientos asegurados sin derecho a compra. El atractivo de esta fórmula era que cualquier nivel de subvención de capital a las asociaciones de vivienda podía conseguir más edificios nuevos para alquilar que la misma financiación (o financiamiento) para las autoridades locales, incapaces de obtener préstamos privados. Las transferencias de stock de las autoridades locales fueron estimuladas por el mismo pensamiento, el deseo de desmantelar las viviendas municipales, y por la introducción de una distinción entre los derechos de los arrendamientos existentes (con un Derecho de Compra Preservado) y los arrendamientos establecidos después de la transferencia (sin el Derecho de Compra). El proceso de transferencia de existencias iniciado en 1986 y ampliado bajo el régimen laborista después de 1997 redujo progresivamente la posibilidad de acogerse al derecho de compra: la proporción de arrendamientos sociales con derecho de compra disminuyó.
El derecho de compra en 1997-2015
El gobierno laborista elegido en 1997 devolvió las competencias en materia de vivienda a Escocia y Gales, y estas administraciones adoptaron enfoques diferentes del Derecho a la Compra.Entre las Líneas En Inglaterra se redujeron los descuentos del RTB en febrero de 1999, cuando se sustituyó el máximo de 50.000 libras esterlinas por descuentos máximos que variaban según las regiones (de 38.000 libras esterlinas en Londres a 22.000 libras esterlinas en el noreste).Entre las Líneas En 2003, los descuentos máximos se redujeron de nuevo a 16.000 libras en nueve autoridades locales del sureste y en todos los distritos de Londres, excepto dos (DETR, 2003). También se introdujeron restricciones a la reventa de viviendas con derecho a compra en zonas rurales designadas. La creciente preocupación por los abusos del derecho de compra (véase Jones, 2003) y el impacto del derecho de compra en la regeneración de los inmuebles municipales se abordaron en la Ley de la Vivienda de 2004, que también amplió el periodo de cualificación inicial de 2 a 5 años y extendió el periodo de reembolso del descuento de 3 a 5 años. Estos cambios redujeron el índice de ventas.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
En 2010, la recién elegida coalición conservadora-liberal-demócrata se embarcó en una agenda de austeridad, que incluía recortes que redujeron la inversión en nuevas viviendas sociales y las prestaciones disponibles para los inquilinos.Entre las Líneas En cambio, también introdujeron medidas para “incentivar” el derecho a la compra mediante descuentos más generosos. El relanzamiento del derecho a la compra, en 2012, preveía descuentos para los pisos del 50% después de 5 años, aumentando un 2% al año hasta un máximo del 70% después de 15 años; para las casas los descuentos eran del 35% después de 5 años, aumentando un 1% al año hasta un máximo del 60% después de 30 años. El descuento máximo se elevó a 75.000 libras en toda Inglaterra, sin diferencias regionales. Una adición importante fue el compromiso de reinvertir los ingresos de capital de nuevo en la vivienda, reemplazando las viviendas perdidas al sector de alquiler social sobre una base de uno por uno.
En marzo de 2013, el aumento de los precios de la vivienda y la atonía de las ventas en Londres, llevaron al Gobierno a reintroducir un diferencial regional con un descuento máximo de 100.000 libras en los distritos de Londres.Entre las Líneas En enero de 2014 se introdujeron nuevos descuentos máximos del 70% para las viviendas y, a partir de julio de 2014, los descuentos máximos aumentarían anualmente, de acuerdo con el Índice de Precios al Consumo.Entre las Líneas En 2015 el descuento se situó en 103.900 libras en Londres y hasta 77.900 libras en el resto de Inglaterra. Por último, la Ley de Desregulación de 2015 redujo el período de tenencia de la vivienda para el RTB de cinco a tres años.Entre las Líneas En esta etapa, el descuento para las casas era del 33% después de 3 años, aumentando un 1% al año hasta un máximo del 70% después de 40 años; y, para los pisos, el 50% después de 3-5 años, aumentando después un 2% al año hasta un máximo del 70% después de 15 años).
El volumen de ventas se duplicó en 2012-13 desde menos de 3.000 cada año (entre 2008-9 y 2011-12) y casi se duplicó de nuevo en 2013-14: pero siguieron siendo más bajas que en cualquier año entre 1981 y 2007. Es difícil evaluar en qué medida el aumento relativamente pequeño de las ventas después de 2011 es atribuible al relanzamiento del RTB y no a una relajación de las limitaciones más amplias del mercado. El compromiso del gobierno de reemplazar las propiedades vendidas también se puso en duda con sólo 2.712 nuevas viviendas iniciadas por las autoridades locales y las asociaciones de vivienda entre 2012-13 y el tercer trimestre de 2014-15.
Datos verificados por: Andrews
A continuación se examinará el significado.
¿Cómo se define? Concepto de Adquisición de la propiedad
Véase la definición de Adquisición de la propiedad en el diccionario.
Características de Adquisición de la propiedad
[rtbs name=”vivienda”] [rtbs name=”agricultura-silvicultura-y-pesca”] [rtbs name=”asuntos-sociales”]Recursos
Traducción de Adquisición de la propiedad
Inglés: Acquisition of property
Francés: Acquisition de la propriété
Alemán: Eigentumserwerb
Italiano: Acquisto della proprietà
Portugués: Aquisição de propriedade
Polaco: Nabycie własności
Tesauro de Adquisición de la propiedad
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Véase También
- Propiedad rústica
- Ordenación de la propiedad rústica
- SAFER
- Reforma territorial
- Precio de la tierra
- Movilidad territorial
- Régimen del suelo
- Ayuda a la construcción
- Acceso a la propiedad
- Derecho de accesión
Recursos
[rtbs name=”informes-jurídicos-y-sectoriales”][rtbs name=”quieres-escribir-tu-libro”]Véase También
Bibliografía
Díez-Picazo, Luis y Guillón, Antonio, Sistema de derecho civil, tomo III, Derecho de cosas, Madrid, Tecnos, 1978.
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