Alquiler
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Aspectos Fiscales de la Conversión a Alquiler
Como ejemplo, esta sección analiza los efectos fiscales de convertir una residencia en propiedad de alquiler en el contexto de las rentas y deducciones del sistema impositivo americano.
Un contribuyente puede decidir convertir permanentemente una residencia personal en una propiedad de alquiler. La decisión se toma a menudo como resultado de la incapacidad del contribuyente de vender la propiedad con una ganancia o del deseo de conservar la propiedad para un uso personal futuro. (Si la residencia se vendiera con una ganancia, la posibilidad de excluir hasta 250.000 $ de ganancia (500.000 $ en una declaración conjunta) en virtud del art. 121 puede hacer menos atractiva la opción de conversión).
Conversión en propiedad de alquiler
La decisión de convertir una residencia personal en una propiedad de alquiler puede basarse en varios factores no fiscales: la necesidad del capital en efectivo de la antigua residencia para el pago inicial de una nueva residencia, los problemas que a veces surgen con el alquiler de una propiedad, razones sentimentales y la fortaleza del mercado local de alquiler. Sin embargo, la decisión de convertir en alquiler también debe considerar factores económicos como el tipo impositivo marginal del contribuyente, la disponibilidad de excluir la ganancia de la venta de una residencia personal, la tasa de crecimiento prevista de la propiedad en alquiler, el tiempo que la casa estará alquilada antes de ser vendida, el flujo de caja del alquiler, el efecto de las normas sobre actividades pasivas y la tasa de rendimiento de otros fondos invertidos.
En general, la ventaja económica de convertir una residencia personal en alquiler en lugar de venderla aumenta a medida que aumenta el tipo impositivo marginal, disminuye la duración del alquiler, aumenta la tasa de crecimiento de la propiedad alquilada y disminuye la tasa de rendimiento de otros fondos invertidos. Pero cada situación debe analizarse a fondo teniendo en cuenta sus hechos y circunstancias particulares para determinar los beneficios de la conversión frente a la venta directa.
Si la venta de una residencia personal diera lugar a una pérdida no deducible, el cliente debería considerar la posibilidad de convertir la residencia en una propiedad de alquiler, ya que cualquier pérdida realizada mientras la vivienda es una residencia personal nunca es deducible. Aunque las oportunidades de ahorro fiscal son generalmente limitadas para las conversiones en alquiler de viviendas debido principalmente a las normas sobre pérdidas por actividades pasivas, convertir una residencia personal en propiedad de alquiler puede permitir al contribuyente reconocer eventualmente una pérdida en la venta posterior de la propiedad si ésta sigue perdiendo valor.
Precaución
Cuando una residencia personal se convierte para uso empresarial (o para su uso en la producción de ingresos), su punto de partida para la base de amortización es el menor de (1) la base ajustada en la fecha de conversión, o (2) el valor justo de mercado (FMV) de la propiedad en el momento de la conversión (Regs. Sec. 1.168(i)-4(b)).
Ejemplo 1
J compró una casa en Boston en 2004 por 250.000 $, de los cuales 50.000 $ representaban el coste del terreno. J vivió en la casa hasta 2008, cuando se trasladó a Nueva York. En lugar de vender la casa, la convirtió en una propiedad de alquiler. El FMV de la propiedad, excluyendo el terreno, en su conversión a propiedad de alquiler fue de $ 185,000. La base de J para la depreciación es de $ 185.000, el FMV en el momento de la conversión, ya que era menor que la base ajustada. (La base ajustada es generalmente el coste de la propiedad más las cantidades pagadas por mejoras de capital, menos cualquier depreciación y pérdidas por siniestros reclamadas a efectos fiscales).
La propiedad convertida de uso residencial a uso de alquiler debe amortizarse utilizando el método y el período de recuperación vigentes en el año de la conversión (Regs. Sec. 1.168(i)-4(b)). El método que se aplicó en el año en que se adquirió originalmente la propiedad es irrelevante. Así, una vivienda que se convierte de uso personal a alquiler durante 2008 se amortiza a lo largo de 27,5 años (39 años si el alquiler no es residencial) según el sistema de recuperación acelerada de costes modificado (Sec. 168(c)).
Si el contribuyente tiene la intención de incurrir en gastos importantes de renovación o remodelación, los gastos deberán realizarse después de que la propiedad haya sido puesta en servicio (es decir, ofrecida en alquiler). Esto puede permitir una mayor base depreciable de la propiedad y convertir las reparaciones en deducciones.
Venta a una entidad controlada en lugar de conversión
Los contribuyentes pueden necesitar el capital en efectivo de su residencia actual para el pago inicial de una nueva residencia. Sin embargo, por razones no económicas (por ejemplo, valor sentimental, deseo futuro de volver a mudarse), pueden querer conservar la antigua residencia. En esta situación, deben considerar la venta de la casa a una entidad controlada recién formada (por ejemplo, una corporación S de propiedad total) a valor justo de mercado por una nota hipotecaria. La residencia puede entonces ser alquilada dentro de la corporación S y depreciada en la base FMV intensificada. La residencia se conserva efectivamente sin ningún coste fiscal actual porque la ganancia de la venta se excluye en virtud del art. 121 (siempre que se cumplan los requisitos del art. 121).
En la Letter Ruling 8350084, el IRS dictaminó que la venta de una residencia a una sociedad de propiedad absoluta de un contribuyente cumplía los requisitos para acogerse al antiguo aplazamiento de ganancias del Sec. 1034. En esa resolución, el IRS declaró que no existía ninguna prohibición en las normas de la Sec. 1034 contra la venta de la residencia a una parte vinculada y la exclusión (aplazamiento) de la ganancia. Los autores creen que este mismo razonamiento puede aplicarse a las normas de exclusión de ganancias del art. 121.
Ejemplo 2
T y J son propietarios de una casa en la que han vivido durante 20 años. La casa tiene una base fiscal de 75.000 $ y un valor de mercado de 275.000 $. Han decidido trasladarse para vivir más cerca de su único hijo y sus nietos. Necesitan el valor en efectivo de su antigua residencia para el pago inicial de su nueva residencia. Sin embargo, como esperan volver a mudarse dentro de unos años, preferirían no vender la antigua residencia. Les gusta la idea de alquilar la antigua casa para conservarla y seguir obteniendo algunos beneficios fiscales y posiblemente algo de flujo de caja.
T y J pueden formar una corporación S de propiedad total y hacer que la corporación S compre la residencia por su valor ($275,000) en una nota hipotecaria de terceros. (T y J deberían contribuir con la cantidad mínima de pago inicial en la corporación S necesaria para que la corporación S compre la residencia). T y J recibirían en efectivo $275,000, y la ganancia de $200,000 ($275,000-$75,000) se excluye bajo la Sec. 121. Por lo tanto, esto se logra sin ningún coste fiscal actual.
La corporación S puede comenzar a alquilar la casa y tomar las deducciones por depreciación en la parte del costo de $ 275.000 asignado a la casa (alguna parte debe ser asignada a la tierra). Esto podría proporcionar cierto flujo de caja continuo (dependiendo de la tasa de alquiler frente al desembolso mensual de efectivo para los pagos de la hipoteca, seguros, impuestos y gastos de funcionamiento) y posibles beneficios fiscales asociados con las propiedades residenciales de alquiler.
Nota: La actividad de alquiler dentro de la corporación S también puede generar una pérdida traspasada al contribuyente (suponiendo que el contribuyente tenga suficiente base), sujeta a las reglas de actividad pasiva, o incluso puede generar ingresos pasivos que podrían ser absorbidos por otras pérdidas pasivas del contribuyente. Además, si la ganancia por la venta de la residencia a la entidad controlada supera la exclusión máxima del art. 121, el exceso tributará como renta ordinaria (en lugar de como ganancia de capital) porque el comprador de la entidad controlada (parte vinculada) amortizará la propiedad (art. 1239(a)).
Si la corporación S vende finalmente la residencia, cualquier ganancia tributaría a los tipos de las ganancias de capital (actualmente 0% o 15%), sujeta a un tipo del 25% para la ganancia no capturada de la Sec. 1250 (es decir, la ganancia atribuible a la depreciación permitida o autorizable en la residencia para períodos posteriores al 6 de mayo de 1997).
Cálculo de la ganancia/pérdida en la venta posterior de una propiedad de alquiler
Si una residencia convertida en propiedad de alquiler se vende posteriormente con una ganancia, la base en la propiedad convertida es el coste original u otra base más las cantidades pagadas por mejoras de capital, menos cualquier depreciación realizada. Sin embargo, si la venta da lugar a una pérdida, el punto de partida para la base es el menor de la base del coste ajustado de la propiedad o el VMF cuando se convirtió de propiedad personal a propiedad de alquiler (Regs. Sec. 1.165-9(b)(2)). Esta norma está diseñada para garantizar que cualquier disminución de valor que se produzca mientras la propiedad se mantenía como residencia personal no se convierta posteriormente en deducible en la venta de la propiedad de alquiler.
Ejemplo 3
M convirtió su residencia personal en una propiedad productora de ingresos en el año 2000. La casa tenía un coste original de 50.000 $, y el FMV de la propiedad era de 60.000 $ cuando se convirtió a uso de alquiler. Durante el período de alquiler de ocho años, se tomó un total de $ 9.000 en depreciación. En 2008, M vendió la propiedad por 65.000 $.
Ejemplo 4
El VMF de la propiedad de M en el momento de la conversión fue de 45.000 $ en lugar de 60.000 $, la depreciación total tomada fue de 8.000 $ en lugar de 9.000 $ y el precio de venta fue de 40.000 $ en lugar de 65.000 $. La pérdida se computaría entonces como en el Anexo 2.
No se produce ninguna ganancia o pérdida declarable porque (1) no se produce ninguna ganancia cuando se utiliza el coste original en el cómputo de la ganancia, y (2) no se produce ninguna pérdida cuando se utiliza la base más baja entre el coste y el mercado para determinar la pérdida.
Nota: El hecho de que una residencia esté alquilada en el momento de la venta no impide automáticamente que la ganancia atribuible a dicho uso quede excluida en virtud del art. 121. El contribuyente debe seguir cumpliendo las pruebas de propiedad y uso y de una venta en dos años de los Secs. 121(b) y (c), y según el Sec. 121(d)(6), la ganancia no puede excluirse en la medida de los ajustes de amortización atribuibles a períodos posteriores al 6 de mayo de 1997.
Revisor de hechos: Ford, 8
A continuación se examinará el significado.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
¿Cómo se define? Concepto de Alquiler
Véase la definición de alquiler en el diccionario.
Alquiler en Derecho Marítimo
[rtbs name=”derecho-maritimo”]Definición de contratación: [Traducción de alquiler en francés: “loyer” o “loyer d’affrètement”] [Traducción de Alquiler en otras lenguas en el Diccionario jurídico, véase: “precio” o “tarifa”] [Traducción de alquiler en italiano: “prezzo di noleggio”] [GR: “Mietzins”] – La consideración de casco desnudo, con fallecimiento y hora de fletamento.Nota: traducido por William Lawrence
En Derecho Anglosajón
Hay información relativa a alquiler en el derecho marítimo anglosajón en la siguiente entrada de la plataforma de derecho marítimo: alquiler en inglés (Hire).
Características de Alquiler
[rtbs name=”intercambios-economicos-y-comerciales”] [rtbs name=”arrendamientos”] [rtbs name=”asuntos-sociales”] [rtbs name=”transportes”]Recursos
Traducción de Alquiler
Inglés: Hiring
Francés: Location
Alemán: Vermietung
Italiano: Locazione
Portugués: Aluguer
Polaco: Najem
Tesauro de Alquiler
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Véase También
- Arrendamiento rústico
- Contrato de arrendamiento rústico
- Precio del arrendamiento rústico
- Arrendamiento inmobiliario
- Contrato de alquiler
- Alquiler de vehículos
- Fletamento
- Arrendamiento
- Arriendo
- Precio de arrendamiento
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